António Bica

O REGIME LEGAL DOS BALDIOS E DOS OUTROS BENS COMUNITÁRIOS - Comentário da lei dos baldios a ser publicado por partes  na GAZETA DA BEIRA. (37)

 

Artigo 48.º

Construções irregulares

1 – Os baldios nos quais, até à data da entrada em vigor da Lei n.º 68/93, de 4 de setembro, tenham sido efetuadas, por pessoas singulares ou outras entidades privadas, construções de caráter duradouro, destinadas a habitação ou a fins de exploração económica ou utilização social, desde que se trate de situações relativamente às quais se verifique, no essencial, o condicionalismo previsto no artigo 40.º, podem ser objeto de alienação pela assembleia de compartes, por deliberação da maioria de dois terços dos seus membros presentes, com dispensa de concurso público, através de fixação de preço por negociação direta, cumprindo-se no mais o disposto naquele artigo, a requerimento dos titulares dessas construções.

Comentário:

Onde se lê “baldios” deve entender-se “área ou áreas limitadas de baldio”, como consta do número 1 do artigo 40º desta lei. A intenção do legislador, considerando o teor do referido artigo 40º referido, não pode ter sido permitir a alienação de toda a área de um baldio se em parte dele tiver sido erguida  construção duradoura para os fins indicados neste artigo 48º, mas apenas a alienação de  área limitada a fixar segundo os critérios constantes do indicado artigo 40º.

A alienação depende de requerimento ao conselho diretivo da comunidade local por quem for titular da correspondente construção com descrição do edificado, que inclua a área de baldio em que está implantada e a sua implantação gráfica no baldio; se houver pretensão de adquirir área maior do que a de implantação do edificado, há que ser indicada a área e a sua implantação gráfica no baldio; devendo ser proposto o preço de aquisição. As condições de alienação, que poderá ser por venda ou permuta por imóvel a integrar expressamente no acervo dos meios de produção comunitários possuídos e geridos pela comunidade local. As condições de alienação não resultam de concurso público, tendo que ser fixado por negociação com base no preço do mercado. A alienação é feita pelo conselho diretivo em representação da comunidade local, tendo a assembleia de compartes que deliberar previamente sobre cada alienação. A reunião da assembleia de compartes para deliberar sobre o assunto deve ser feita no prazo de 180 dias depois do requerimento referido na parte final deste número 1. Da deliberação da assembleia de compartes deve constar a identificação da construção correspondente, a actividade que nela se desenvolve e a desenvolver; e a indicação da área de terreno baldio a alienar, que inclua a área em que a edificação assenta, distinguindo-as.

A deliberação é tomada pela assembleia de compartes por maioria de dois terços dos compartes presentes na reunião dela, como impõem o número 1 deste artigo 48º, a alínea m) do número 1  e o número 2 do artigo 24º.

 

2 – Quando não se verifiquem os condicionalismos previstos no número anterior e a assembleia de compartes não reunir num prazo de 180 dias após o requerimento nele previsto, os proprietários das referidas construções podem adquirir, por decisão judicial, a parcela de terreno por acessão industrial imobiliária, presumindo-se, até prova em contrário, a boa-fé de quem construiu e podendo o autor da incorporação adquirir a propriedade do terreno, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 1340.º do Código Civil, ainda que o valor deste seja maior do que o valor acrescentado, sob pena de, não tomando essa iniciativa no prazo de um ano a contar da entrada em vigor da presente lei, poderem as respetivas comunidades locais adquirir a todo o tempo benfeitorias necessárias e úteis incorporadas no terreno avaliadas por acordo ou, na falta dele, por decisão judicial.

Comentário:

Na parte inicial deste número está escrito: “Quando não se verifiquem os condicionalismos previstos no número anterior”. É manifesto erro de redacção do pensamento do legislador, que passou no crivo da redacção final do diploma antes do seu envio para promulgação. Com efeito, considerando o teor do número 1 deste artigo, não faz sentido que o legislador tenha feito depender, nesse número, a alienação de terrenos baldios dos condicionalismos dele constantes, e por este número 2 admita que quem fez as construções duradouras para outros fins possa invocar a aquisição industrial imobiliária regulada no artigo 1.340 do Código Civil de que consta: “se alguém, de boa fé, construir obra em terreno alheio …… e o valor que as obras …….. tiverem trazido à totalidade do prédio for maior do que o valor que este tinha antes, o autor da incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes das obras”.

A parte inicial deste número de que consta “Quando não se verifiquem os condicionalismos previstos no número anterior” deve ser entendido como se a sua redacção fosse: “Quando se verifiquem os condicionalismos previstos no número anterior”.

 

3 – Se, até 30 de julho de 1993, tiverem sido feitas obras sobre terrenos baldios para conduzir águas que neles não tenham origem em proveito de agricultura, de indústria, ou para gastos domésticos, os seus autores podem adquirir o direito à servidão de aqueduto mediante indemnização correspondente ao valor do prejuízo que da constituição da servidão resulta para o baldio.

Comentário:

Desta consta o direito de outrem que tiver feito obras sobre terrenos baldios até 30 de julho de 1993 para conduzir águas que neles não tenham origem em proveito de agricultura, de indústria, ou para gastos domésticos adquirir o correspondente direito de servidão de aqueduto mediante indemnização correspondente ao valor do prejuízo que da constituição da servidão resulta para o baldio.

Esta norma corresponde à constante do número 2 do artigo 5º desta lei 75/2017, de que consta: “Podem ser constituídas servidões sobre baldios, nos termos da lei, em proveito de prédios particulares e públicos e de serviços públicos, estando sujeitos às demais restrições de utilidade pública previstas na lei, e nos mesmos termos a que estão sujeitos os prédios particulares”. Essas servidões são as previstas na lei sobre servidões, nomeadamente no direito civil e no administrativo.

 

4 – Na falta de acordo quanto à aquisição do direito de servidão prevista no número anterior, incluindo quanto ao valor da indemnização, a decisão compete ao tribunal.

Comentário:

Se houver desacordo sobre a constituição do direito de servidão sobre terrenos baldios para conduzir águas que neles não tenham origem em proveito de agricultura, de indústria, ou para gastos domésticos a solução do conflito é da competência do tribunal comum correspondente à situação do baldio a onerar com a servidão.

 

5 – Os universos de compartes têm a todo o tempo direito a ser indemnizados pelo prejuízo que resultar da deterioração de conduta de águas ou outros fluidos e de outras obras feitas por terceiros para essa condução através de imóveis comunitários em benefício de outros prédios, de atividade económica ou de serviço público.

Comentário:

As comunidades locais têm direito a ser indemnizadas a todo o tempo, isto é sem que esse direito se extinga por prescrição, pelo prejuízo que para elas resultar da deterioração de conduta de águas ou outros fluidos e de outras obras feitas por terceiros para a correspondente condução através dos imóveis comunitários que possuírem e gerirem em benefício de outros prédios, de atividade económica ou de serviço público.

 

6 – Se a água conduzida não for toda necessária ao seu proprietário, a assembleia de compartes do baldio pode deliberar adquirir a parte excedente mediante indemnização correspondente ao valor da parte a adquirir, sendo o valor dessa parte calculado com base no custo da exploração e da condução da água até ao ponto do baldio de onde se pretender derivá-la, tendo em conta a sua proporção em relação à totalidade, sendo, na falta de acordo, esse valor fixado pelo tribunal.

Comentário:

Mediante prévia deliberação fundamentada da assembleia de compartes da comunidade local possuidora do baldio onerado com a servidão pode ela adquirir mediante indemnização correspondente ao valor da parte a adquirir a parte excedente da água. O valor da parte da água a adquirir é calculado com base no custo da exploração e da condução da água até ao ponto do baldio de onde se pretender derivá-la, tendo em conta a sua proporção em relação à totalidade da água. Na falta de acordo a solução do conflito é da competência do tribunal comum correspondente à situação do baldio de onde se pretender derivá-la.

11/05/2023

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