António Bica

O REGIME LEGAL DOS BALDIOS  E DOS OUTROS BENS COMUNITÁRIOS - Comentário da lei dos baldios a ser publicado por partes  na GAZETA DA BEIRA. (33)

Artigo 40.º

Alienação por razões de interesse local

1 – A assembleia de compartes pode deliberar a alienação a título oneroso, por concurso público, de área ou áreas limitadas de baldio, tendo por base o preço do mercado:

1. a) Quando o baldio confrontar com limite da área de povoação e a alienação for necessária à expansão do respetivo perímetro urbano;
2. b) Quando a alienação se destinar à instalação de unidades industriais, de infraestruturas e também de empreendimentos de interesse coletivo, nomeadamente para a comunidade local.

Comentário:

A assembleia de compartes pode deliberar por maioria de dois terços dos compartes presentes nos termos da alínea m) do número 1 e do número2 do artigo 24º desta lei 75/2017 a alienação onerosa de área ou áreas limitadas de baldio, desde que a alienação seja feita mediante concurso público, tendo por base o preço do mercado. A alienação pode ser feita por venda ou mediante permuta por outro terreno que seja afectado ao logradouro comum, passando desse modo a integrar os meios de produção comunitários da correspondente comunidade local , como é admitido pela subalínea iv) da alínea a) do artigo 2º desta lei 75/2017.

A alienação é dependente do correspondente baldio confrontar com limite da área de povoação, de haver necessidade dela para alargar a área do respectivo perímetro urbano, e de a alienação se destinar à instalação de unidades industriais, de infraestruturas urbanas, de empreendimentos de interesse colectivo, nomeadamente para a comunidade local.

 

2 – As parcelas sobre que incidam os direitos a alienar não podem ter área superior à estritamente necessária ao fim a que se destinam e, quando afetadas a objetivos de expansão urbana, não podem exceder 1500 m2 por cada nova habitação a construir.

Comentário:

Esta norma é de fácil interpretação.

 

3 – Para efeito do disposto no presente artigo, a propriedade de áreas de terrenos baldios não pode ser transmitida sem que a câmara municipal competente para o licenciamento dos empreendimentos ou das edificações emita informação prévia sobre a viabilidade da pretensão, nos termos do disposto no regime jurídico do urbanismo e da edificação.

Comentário:

Na deliberação da assembleia de compartes que autorizar a alienação deve constar a identificação da informação prévia sobre a viabilidade do fim ou fins a que se destina a parcela ou parcelas de terreno baldio a alienar.

 

4 – A alienação de partes de baldios para instalação de equipamentos sociais, culturais, desportivos ou outros equipamentos coletivos sem fins comerciais ou industriais pode ter lugar a título gratuito, por deliberação da assembleia de compartes, nos termos da alínea m) do n.º 1 e do n.º 2 do artigo 24.º

Comentário:

Se a instalação de equipamentos sociais, culturais, desportivos ou outros equipamentos coletivos sem fins comerciais ou industriais tiver interesse relevante para o aglomerado ou aglomerados urbanos em que reside a maioria dos compartes da correspondente comunidade local, esta norma permite que a assembleia de compartes delibere a alienação gratuita, portanto por doação.

 

5 – Na situação referida no número anterior não é permitida a sua posterior alienação a terceiros, a não ser que se processe a título gratuito e para os mesmos fins, mantendo-se a condição de reversão.

Comentário:

A reversão da parcela objecto de alienação gratuita, sobretudo porque na parcela alienada gratuitamente vai ser edificada instalação de equipamentos sociais, culturais, desportivos, ou outros equipamentos para fins semelhantes, que serão de valor muito superior ao da parcela de terreno alienada, põe a questão da impossibilidade da reversão, tal como é figurada no artigo 960º do Código Civil.

 

Artigo 41.º

Expropriação

1 – Os imóveis comunitários, incluindo os baldios, são expropriáveis por utilidade pública no todo ou em parte.

Comentário:

Como já vai referido no comentário à alínea b) do número 1 do artigo 38º os meios de produção comunitários, de que os baldios são a parte mais significativa, podem ser expropriados por utilidade pública, no todo ou em parte, conforme o previsto na alínea b) do número 1 do artigo 38º desta lei 75/2017 e também no seu artigo 41º. A expropriação tem fundamento constitucional no número 2 do artigo 62 da Constituição, que assegura, em contrapartida, ser paga indemnização justa. A expropriação é feita nos termos do Código das Expropriações, conforme o estabelecido no número 2 do artigo 41º da lei 75/2017 e vai repetido no número 2 deste artigo.

A utilidade pública da expropriação tem que ser previamente declarada e a entidade interessada na expropriação tem que contactar a comunidade local que possui e gere o imóvel a expropriar, ou parte dele, para fazer a sua aquisição por compra ou outro contrato, propondo as respectivas condições de aquisição, conforme consta do número 3 do artigo 41º. A proposta de expropriação por acordo deve ser acompanhada com a descrição precisa e clara do que se pretende expropriar, a indicação da situação, o desenho topográfico, as confrontações, a área, a justificação da indemnização proposta e a declaração precisa dos fins a que se destina a expropriação, tudo nos termos do número 5 do artigo 41º.

Depois da comunidade local receber a proposta de aquisição deve levar o assunto à sua assembleia de compartes para se pronunciar no prazo de 60 dias sobre as condições da proposta, podendo aceitar, rejeitar ou contrapropor outras condições. É aconselhável a comunidade local contratar advogado em que tenha confiança para a aconselhar nos passos a dar.

O valor da indemnização a receber pela comunidade local corresponde ao prejuízo resultante da expropriação para a comunidade local deduzido das vantagens que resultarem para a comunidade local da afectação do imóvel expropriado aos fins a que o objecto da expropriação se destina

Na falta de acordo o tribunal fixa as condições da expropriação.

 

2 – A expropriação aplica-se o disposto no Código das Expropriações, com as especificidades previstas nos números seguintes.

Comentário:

Como vai referido nos comentários ao artigo 38º, a comunidade local cujos meios de produção forem objecto de expropriação deve contratar a prestação de serviços jurídicos por advogado da sua confiança.

 

3 – Não pode ser requerida a declaração de utilidade pública sem que, previamente, a entidade interessada diligencie no sentido de adquirir o baldio por via de direito privado.

Comentário:

No comentário ao artigo 38º já vai referido que a utilidade pública da expropriação tem que ser previamente declarada e a entidade interessada na expropriação tem que contactar a comunidade local que possui e gere o imóvel a expropriar, ou parte dele, para fazer a sua aquisição por compra ou outro contrato, propondo as respectivas condições de aquisição, conforme consta do número 3 do artigo 41º. A proposta de expropriação por acordo deve ser acompanhada com a descrição precisa e clara do que se pretende expropriar, a indicação da situação, o desenho topográfico, as confrontações, a área, a justificação da indemnização proposta e a declaração precisa dos fins a que se destina a expropriação, tudo nos termos do número 5 do artigo 41º.

Depois da comunidade local receber a proposta de aquisição deve levar o assunto à sua assembleia de compartes para se pronunciar no prazo de 60 dias sobre as condições da proposta, podendo aceitar, rejeitar ou contrapropor outras condições, como consta do número 4 deste artigo. Recorda-se que é aconselhável a comunidade local contratar advogado em que tenha confiança para que seja aconselhada já na fase de negociações sobre as condições de indemnização a receber.

 

4 – A assembleia de compartes dispõe do prazo de 60 dias para se pronunciar sobre a proposta de aquisição.

5 – A proposta de expropriação deve ser documentada com descrição precisa e clara do que se pretender expropriar, incluindo a situação, o desenho topográfico, as confrontações, a área, a justificação da indemnização proposta e a declaração precisa dos fins da expropriação.

6 – No cálculo da indemnização deve ser tomado em consideração não só o grau de utilização efetiva do baldio, como as vantagens propiciadas à comunidade local pela afetação do terreno aos fins da expropriação, não podendo, no entanto, daí resultar um valor inferior ao decorrente da aplicação do princípio da justa indemnização devida por expropriação.

Comentário:

Sobre o disposto nos anteriores números 4 a 6 recomenda-se que sejam lidos os comentários ao anterior artigo 38º.

23/02/2023

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