António Bica

O REGIME LEGAL DOS BALDIOS  E DOS OUTROS BENS COMUNITÁRIOS - Comentário da lei dos baldios a ser publicado por partes  na GAZETA DA BEIRA. (30)

O REGIME LEGAL DOS BALDIOS  E DOS OUTROS BENS COMUNITÁRIOS

António Bica

Comentário da lei dos baldios a ser publicado por partes  na GAZETA DA BEIRA. (30)

Artigo 36.º

Cessão de exploração

1 – Os meios de produção comunitários só podem ser objeto de aproveitamento total ou parcial por terceiros por contrato de cessão de exploração, sem prejuízo do disposto sobre utilização precária por junta de freguesia, delegação de poderes de administração e administração em regime de associação com o Estado, nos casos previstos na presente lei.

Comentário:

Os meios de produção comunitários estão excluídos do comércio jurídico, isto é não podem ser objecto de negócio jurídico, como consta do número 3 do artigo 6º, sem prejuízo do mais disposto nesta lei 75/2017. Por isso não podem ser alienados, possuídos por terceiros nem arrendados. Mas este artigo admite que meios de produção comuns possam ser objecto de contrato de cessão de exploração nos termos deste artigo para o seu aproveitamento total ou parcial  por terceiros, por contrato de cessão de exploração nos termos deste artigo.

Este instituto jurídico relativo aos meios de produção comuns corresponde ao de concessão  de exploração de bens públicos a uma pessoa de direito privado  .

A cessão de exploração de baldios ou de partes deles tem tido forte procura por empresas produtoras de energia elétrica de fontes renováveis, principalmente por torres eólicas nas cumeadas de baldios. Esses contratos são fonte significativa de proveitos para as correspondentes comunidades locais.

Com o significativo desenvolvimento da tecnologia de produção de electricidade por painéis solares pode  haver também interesse em contratos de cessão de exploração para esse fim.

Os contratos de cessão de exploração para produção de electricidade devem merecer especial cuidado por parte das comunidades locais, nomeadamente quanto ao seu prazo. É preciso  também prestar atenção às contrapartidas a receber periodicamente, ou uma vez por ano, ou por períodos mais curtos, e à forma de pagamento que convém ser por transferência para conta bancária da comunidade local. Do contrato de cessão de exploração devem constar os critérios de actualização periódica do valor das contrapartidas. E deve ficar assegurado no contrato que os cessionários, isto é  quem explorar as torres eólicas e o restante equipamento que for instalado no baldio devem, quando a exploração de energia deixar de ser feita, têm que retirar do terreno tudo o que tiverem nele instalado e restituir o terreno às anteriores condições físicas.

No artigo 49 desta lei 75/2017 são reguladas as cessões de exploração em vigor até ao início da sua vigência.

2 – Pode a assembleia de compartes deliberar a cessão da exploração de partes limitadas do respetivo baldio para o aproveitamento dos recursos dos respetivos espaços rurais, nomeadamente para fins de exploração agrícola, agropecuária, florestal ou cinegética aos respetivos compartes, sem prejuízo do princípio da igualdade de tratamento dos propostos cessionários.

Comentário:

A cessão de exploração de partes limitadas de baldio pode ser feita aos compartes do correspondente baldio ou baldios para o aproveitamento dos recursos dos respetivos espaços rurais, desde que em igualdade de tratamento, nomeadamente para fins de exploração agrícola, agropecuária, florestal ou cinegética.

3 – Entende-se por contrato de cessão de exploração o contrato, celebrado na sequência de autorização pela assembleia de compartes, pelo qual é cedido a terceiros temporária e onerosamente o direito a explorar potencialidades económicas de imóvel comunitário, ou de parte dele, ou o direito a exploração já nele existente.

O contrato de cessão de exploração  é oneroso, isto é o cessionário tem que pagar à correspondente comunidade local prestação em dinheiro, ou sob outra forma, e  ser  precedido de  deliberação pela assembleia de compartes tomada por dois terços dos compartes presentes, nos termos  da alínea m) do número 1  e do número 2 do artigo 24º e do número 4 deste artigo 36º.

4 – O contrato de cessão de exploração só pode transmitir direitos de exploração desde que precedido de deliberação da assembleia de compartes tomada por maioria de dois terços.

Comentário:

Como vai referido no comentário ao precedente número 3 o contrato de cessão de exploração tem que ser precedido de  deliberação pela assembleia de compartes tomada por dois terços dos compartes presentes, nos termos  da alínea m) do número 1  e do número 2 do artigo 24º e deste número 4.

5 – A cessão de exploração, nos termos dos números anteriores, pode efetivar-se por períodos até 20 anos, podendo o contrato de cessão de exploração estabelecer que esta é automática e sucessivamente prorrogável por períodos de 20 anos, até um máximo de 80 anos, tendo em consideração as necessidades de amortização do investimento realizado.

Comentário:

O prazo do contrato não pode exceder 20 anos. Se o investimento a fazer pelo cessionário, isto é por quem passar a explorar baldio ou parte dele por contrato de cessão de exploração, não puder justificadamente ser amortizado em período de tempo até 20 anos, esse prazo de 20 anos pode ser sucessivamente prorrogado pelo tempo necessário para amortização do investimento, por período sucessivo não superior a 20 anos, não podendo o tempo total de vigência do contrato ser superior  a 80 anos. No caso de ser indispensável haver prorrogação do contrato de cessão de exploração para além de período inicial de 20 anos deve isso constar da correspondente deliberação da assembleia de compartes, com a respetiva  justificação técnica e económica.

6 – Caso seja atingido o prazo máximo referido, ou o contrato caduque por força do mesmo, a celebração de novo contrato depende de autorização expressa da assembleia de compartes.

Comentário:

 

Para determinar a que prazo máximo este número 6 se refere há que considerar que o artigo  10º da lei  nº 68/93 de 4 de Setembro, antes de ter sido alterada pela lei pela lei nº 72/2014, não admitia que  fosse arrendado terreno baldio, apenas objecto de cessão de exploração, porque   desde a publicação do decreto lei 39/76 de 19 de janeiro os baldios foram excluídos do comércio jurídico pelo seu artigo 2º, tendo a lei 68/93, na sequência dessa exclusão, declarado nulos os atos e negócios jurídicos  de apropriação ou apossamento de terrenos baldios.

Porque o decreto lei 39/76 não previa contratos de cessão de exploração, nos casos em que se tornou necessário ceder a exploração de área baldia a terceiro, nomeadamente para exploração de materiais inertes para construção civil, ou para produção de energia eléctrica  com base na energia eólica, foi feito recurso, embora contra a lei, ao instituto do arrendamento. Por essa razão, embora a lei 68/93 na sua redacção original não tivesse admitido que fosse arrendada terra baldia, pelo seu artigo 35º, passou a admitir que os arrendamentos de baldios em curso à data da entrada em vigor dessa lei 68/93 se mantivessem em vigor, desde que não ecedessem o prazo de 20 anos fixado pelo número 4 desta lei 68/93.

Considerando estas razões, a melhor interpretação deste número 6 é a celebração de novo contrato não poder ser feita por prazo que, com as suas eventuais prorrogações, sendo somado tudo ao prazo decorrido do contrato caducado ou que tenha atingido o prazo máximo previsto no correspondente contrato ultrapasse 80 anos, mesmo que a assembleia de compartes a autorize.

Outra interpretação inutilizaria o limite máximo de 80 anos fixado no número 5 deste artigo, e  seria contrária ao n+úmero 3  do artigo 6º desta lei que exclui do comércio jurídico os terrenos baldios.

7 – O contrato de cessão de exploração está sujeito a forma escrita, dele devendo obrigatoriamente constar:

a) A identificação dos outorgantes;

b) A identificação matricial do imóvel comunitário;

c) A implantação cartográfica do imóvel, se for baldio;

d) A área cedida para exploração, se for de parte do imóvel, devendo neste caso ser feita a identificação dessa parte nos termos das alíneas anteriores;

e) Os equipamentos a instalar;

f) O preço a pagar e respetivas atualizações;

g) O prazo ou prazos de pagamento;

h) O modo de pagamento;

i) O prazo da cessão;

j) Uma cópia da ata da assembleia de compartes onde a cessão de exploração é aprovada.

Comentário:

Este número 7 não carece de comentário, salvo que da ata da assembleia de compartes onde a cessão de exploração é aprovada devem constar as informações indicadas em cada uma das alíneas a) a i) deste número.

12/01/2023

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